Jakten på kontorsfastigheter
10 januari 2022
Investering med syfte blir en lika tydlig prioritering som finanisella resultat enligt 2022 Global Investor Outlook. Colliers avslöjar att 67 procent av EMEA-investerarna (och 60 procent av de globala investerarna) har kontorsfastigheter som strategiskt första val. Europeiska städer som London, Paris, Berlin och München har behållit sin attraktionskraft och kommer att vara mycket efterfrågade nästa år.
Kontorsfastigheternas attraktionskraft beror inte bara på insikten att efterfrågan på tillgången är här för att stanna, i synnerhet i städer med stark transportinfrastruktur och höga rekreationsvärden, utan även på den storskaliga kapitalspridning som kontorsfastigheter erbjuder. De stigande byggnadskostnaderna, som 4 av 5 investerare (81 %) ser som en utmaning, begränsar nybyggnation, renoveringar och ombyggnadsprojekt förstärker jakten på långsiktiga, så kallade Core-investeringar och investerarna räknar med att den stora obalansen mellan tillgång och efterfrågan kommer att leda till att kontorsfastigheter stiger i värde med upp till, eller mer än, 10 procent de kommande 12 månaderna.
En annan påtaglig trend är att kontor är tillbaka på investerarnas radar, främst moderna kontor av hög kvalitet i attraktiva lägen och med tydlig miljöprofil.
- Resultaten från Colliers senaste undersökning som ligger till grund för Global Investor Outlook 2022, visar tydligt att det är kvalitet som fastighetsinvesterarna är ute efter. Det finns väldigt mycket kapital allokerat till fastigheter och det är främst fastigheter i de lägre riskklasserna, core och core plus, som efterfrågas. Denna trend är mycket tydlig även på den svenska marknaden där vi ser att det institutionella kapitalet söker exponering som ger en trygg och stabil löpande avkastning. En annan påtaglig trend är att kontor är tillbaka på investerarnas radar, främst moderna kontor av hög kvalitet i attraktiva lägen och med tydlig miljöprofil. Efter pandemin finns ett uppdämt behov av kontorsyta som inte kan balanseras av utbudet då nyproduktionen hämmas av stigande produktionskostnader, säger Daniel Gorosch, Vd och Head of Capital Markets Colliers Sverige.
Investering med syfte
Årets rapport visar att ESG, som står för miljöhänsyn, socialt ansvar och bolagsstyrning, är viktiga faktorer för investerarna. Nästan 3 av 4 investerare integrerar miljöfaktorer i sina strategier. Detta är både ett sätt att framtidssäkra tillgångarna och en reaktion på pressen från intressenter och samhället som kräver att investerarna bemöter klimatkrisen.
Hållbarhetskraven skapar en större klyfta mellan nyare, högkvalitativa tillgångar och äldre, omoderna fastigheter. För att skydda sina portföljer koncentrerar sig investerarna på A-klassade byggnader som uppfyller högt ställda krav på hållbarhet och välmående, och avyttrar äldre fastigheter som riskerar att potentiellt betraktas som föråldrade och som inte anses ha moderniseringsmöjligheter som kan kapitaliseras. Denna omkalibrering av förvaltade tillgångar kommer att öka marknadsomsättningen.
väldiversifierade portföljer och defensiva tillgångar
Pandemin innebar att investerarna blev varse nya typer av risker och även att medvetenheten ökade om redan befintliga risker. För att parera sig strävar många inverterare efter att bygga upp säkra, motståndskraftiga och diversifierade portföljer, och de utforskar även nya typer av defensiva fastighetssegment, som datacenter, life science-anläggningar, studentbostäder och bostäder, som kan stå emot konjunktursvängningar.
- Denna riskaverta hållning är markant även i Sverige där typiska defensiva sektorer som bostäder och samhällsfastigheter upplever en väldigt stark efterfrågan. Även moderna lager- och logistikanläggningar uthyrda på långa kontrakt är efterfrågat. Beträffande kontor har investerarna varit lite avvaktande fram tills nu, men i takt med att det för var dag blir tydligare hur vi kommer att arbeta post-Corona och att kontoren behövs, är intresset på stark frammarsch. Som investerare gäller det att ha kunskap om vad hyresgästerna efterfrågar för kvaliteter eftersom kontorens utformning och läge blivit allt viktigare för hyresgästerna i deras varumärkesbyggande och för att kunna rekrytera talangerna. Många kontor behöver uppgraderas för att kunna möta hyresgästernas nya krav på layout, design och digital teknik , säger Karin Witalis, Head of Research på Colliers.
Andra viktiga resultat
De populäraste fastighetssektorerna är industri och logistik, som föga förvånande fortfarande är favoriter, som 69 procent av respondenterna mest sannolikt skulle investera i 2022, följt av 57 procent i kontor och 40 procent i flerfamiljsfastigheter.
Europas hotellsektor är tillbaka på investerarnas radar tack vare att resandet och turismen börjar vakna till liv igen. Men bristen på arbetskraft har gjort det svårt för vissa hotell att komma i gång igen. Att ge hotell en ny förpackning förblir en trend som attraherar många investerare i de lite högre risksegmenten.
Investerarna räknar med prisökningar i exklusiva butiks-, närbutiks- och livsmedelsförankrade tillgångar. Traditionella köpcenter kommer sannolikt att genomgå en period av förändring där ompositioneringen av varuhus potentiellt är ett förspel till kort- och medellångsiktiga trender.
Alternativa segment som attraherar mest uppmärksamhet i Europa är life sciences, studentbostäder, bostäder med rimliga priser och datacenter. Life science-marknaden i Europa släpar efter den i USA och datacentermarknaden är mindre mogen är den i Asien, vilket kan göra det svårt att säkra inkomstbringande tillgångar i större skala.
Favoritplatser för kontorsfastigheter är London (45 %); Paris (30 %); Berlin (30 %); München (30 %). Investerarna ser kontor som ett område som potentiellt kan ge avkastning jämfört med marknaden.
Enkäten visar att intresset för flerfamiljsfastigheter ökar särskilt bland investerare i Norden och Sydeuropa. Intresset för traditionella bostadsägarmarknader som Polen, ökar avsevärt eftersom sociala och ekonomiska trender tyder på att fler människor vill hyra.
