Nytt bolag satsar högt
2 februari 2022
- Med ett stort antal moderna logistikanläggningar i attraktiva lägen ska vi vara med och driva utvecklingen framåt steg för steg i nära samverkan med starka hyresgäster. Detta är ett långsiktigt bolagsbygge med trygga kassaflöden och utvecklingskompetens i toppklass.
Karl Persson är mycket entusiastisk inför sin nya roll som VD i ROC Properties som nyligen bildades av Kilenkrysset, Bockasjö Holding och Frankenius Equity.
ROC ägs till 50 procent av Kilenkrysset och till 25 procent vardera av Bockasjö Holding och Frankenius Equity.
Karl Persson har en drygt 20 år lång karriär på konsultsidan, inte minst med inriktning mot logistiksegmentet. Genom åren har han bl.a. varit VD för Cushman & Wakefield Sverige, chef för CBRE i Göteborg och vice VD för CBRE i Sverige samt Head of Capital Markets på JLL i Sverige.
I de flesta av ROC:s fastigheter kommer det att vara en hyresgäst som vi samverkar med på ett djupgående vis. Ibland kan det kanske vara två hyresgäster i en fastighet när det passar.
När frågan om att bli VD i nya ROC kom upp, kände Karl Persson tämligen omedelbart att detta var något han verkligen ville satsa på.
– Jag lärde känna Joakim Hedin redan 2005, då jag jobbade på JLL. Sedan dess har jag följt Bockasjös imponerande utveckling. Liksom Jan Perssons och Kilenkryssets fantastiska resa. De båda bolagen är oerhört framgångsrika utvecklare inom logistikfastigheter – två av de absolut ledande i landet. De har mycket attraktiva portföljer med mängder av moderna logistikfastigheter i bästa lägen. Dessutom har Kilenkrysset stora markinnehav i strategiska positioner, säger Karl Persson.
Han gillar de båda bolagens långsiktighet, nära samverkan med starka hyresgäster och innovationskraft.
– Dessutom är det trevliga och kompetenta personer som leder och jobbar i bolagen. Så det var inte svårt att tacka ja till VD-posten i deras nya gemensamma bolag ROC Properties.
Bygger bolag för börsen
Målet är att notera bolaget inom cirka två år. Redan från start kommer Karl Persson och hans medarbetare att bygga upp den struktur som gäller för ett börsbolag. Och Karl Persson menar att ROC har allt som behövs för att bli en börsvinnare.
CFO i bolaget har anställts med mångårig erfarenhet från branschen, börsbolag och har även långvarig bakgrund som auktoriserad revisor.
– Vi förvärvar oerhört fina fastigheter som utvecklats med stor kompetens av Kilenkrysset och Bockasjö. Här finns långsiktiga hyresgäster och trygga kassaflöden. Plus en fortsatt mycket gedigen utvecklingspotential som skapar förutsättningar för god värdeökning över tid.
Portfölj om fyra miljarder 2023
Under 2022 kommer ROC att äga fastigheter för cirka två miljarder kronor och i slutet av 2023 kommer beståndet att uppgå till cirka fyra miljarder kronor.
Initialt, från första kvartalet 2022, kommer fyra fastigheter med tunga hyresgäster och belägna i Rosersberg, utanför Stockholm samt Eskilstuna, att ingå: DHL (15 829 kvm), Sortera (4 550 kvm), Åhléns (37 560 kvm) samt Apoteket (20 300 kvm).
– I de flesta av ROC:s fastigheter kommer det att vara en hyresgäst som vi samverkar med på ett djupgående vis. Ibland kan det kanske vara två hyresgäster i en fastighet när det passar, säger Karl Persson.
Initialt kommer ROC:s portfölj att växa genom förvärv av fastigheter som utvecklats av Kilenkrysset och Bockasjö.
– Men det kommer också att bli förvärv på den öppna marknaden när rätt objekt dyker upp, förklarar Karl Persson.
ROC kommer, åtminstone under överskådlig framtid, att fokusera enbart på den svenska marknaden.
– Vi ska ägna oss åt det vi är riktigt bra på i nuläget – d.v.s. logistikfastigheter i Sverige. Men hur utvecklingen blir på längre sikt vet man ju aldrig, säger Karl Persson.
Konkurrensen oroar inte
Konkurrensen om att investera i logistikfastigheter i landet har ökat mycket kraftigt de senaste åren.
I en tidigare intervju för World in Property uttryckte Fredrik Leifland, VD på New Property utvecklingen på följande vis:
– Efterfrågan på inte minst moderna och citynära logistikfastigheter är enormt. Eftersom utbudet samtidigt är relativt lågt, är investerare numera intresserade även av mindre logistikfastigheter. För två år sedan var de stora fonderna oftast bara intresserade av logistikfastigheter för över 100 miljoner kronor. Idag köper de gärna anläggningar för 10-15 miljoner och uppåt. Det vi idag oftast får förfrågningar om är lager, logistik och industri. Samtidigt ser vi att priset på stadsnära industri- och logistikmark mer än fördubblats de senaste två åren.
Men det bekymrar inte Karl Persson.
– Nej, ROC har via Kilenkrysset och Bockasjö en mycket stark ställning med befintlig portfölj, starka hyresgästrelationer och nätverk plus en erfarenhet och kompetens utöver det vanliga.
Tydliga utvecklingslinjer
Han ser några tydliga utvecklingslinjer som ROC kommer att ta fasta på.
– Lägena för logistikfastigheter blir allt viktigare ur flera synpunkter. Naturligtvis är det viktigt att ha bra positioner vad gäller transporter och för att effektivt kunna nå viktiga områden. Men det blir också än viktigare att inte minst finnas i expansiva logistik-hubbar där det effektivt kan utvecklas lösningar för bl.a. nya järnvägsanslutningar och möjlighet att ladda stora eldrivna fordonsflottor. Intressanta exempel på sådana hubbar idag är Rosersberg och Eskilstuna, där vi och våra ägare redan är väletablerade.
– Det blir även viktigare att kunna erbjuda kunderna flexibla och miljöcertifierade fastigheter. Automatiseringen av logistikanläggningar utvecklas allt mer och här är det angeläget att som fastighetsägare delta i arbetet och erbjuda rätt möjligheter. Miljöcertifieringen hör förstås ihop med grön finansiering. Och effektiva solenergianläggningar på taken har ju i princip blivit standard – för att sänka energikostnader, minska miljöbelastning och möjliggöra elproduktion till elfordon.
Utveckling steg för steg
Utvecklingsarbetet inom ROC kommer att ske fortlöpande, steg för steg.
– Ja, det handlar om att hela tiden göra varje ny anläggning ännu lite bättre utifrån hur tekniska möjligheter och kundbehov vidareutvecklas, säger Karl Persson.
När det gäller miljövänliga transporter och järnvägsanslutningar ligger ROC bra till, inte minst genom delägaren Kilenkryssets utökade samarbete med Train Alliance i Rosersberg.
Nyligen gav Mark- och miljödomstolen Krogsta Fastighetsbolag och Train Alliance klartecken för en ny detaljplan för industri med järnvägsanslutning i Rosersberg. Krogsta, ägs gemensamt av Kilenkrysset och Train Alliance. Och Kilenkrysset är största ägare i Train Alliance.
För Krogsta, Kilenkrysset Train Alliance – och nu även ROC - betyder det värdeökning och nya möjligheter i området.
– Med det långsiktiga och djupgående engagemang som vi och våra ägare agerar, är jag övertygad om att ROC kommer att utvecklas till ett intressant och lönsamt börsbolag, säger Karl Persson.
