Spår bättre likviditet
19 september 2023
Konjunkturen bromsar in men inflationen sjunker långsamt och centralbanker förväntas fortsätta att höja räntorna under hösten. Fastighetsmarknaden är fortsatt avvaktande och anpassningen till nya omvärldsförutsättningar kommer att ta tid. Trots detta finns det flera anledningar till att likviditeten kommer att förbättras.
Transaktionsmarknaden under första halvåret 2023 var svag och totalvolymen var 62 procent lägre än motsvarande period förra året. Prisnivån har gradvis sjunkit och sentimentet i marknaden har präglats av högre räntor, högre kostnader, kärv finansieringsmarknad och ökat behov av eget kapital vid investeringar. Generellt sett har alla fastighetstyper påverkats men de segment där inflationsuppräkning av hyror slår mest har stått emot bättre.
Men med toppen av räntecykeln inte allt för långt borta och med hyrestillväxt och reala värdeökningar börjar totalavkastningen för långsiktiga investerare se bra ut.
- Fokus på årlig löpande (cash-on-cash), dvs avkastning utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar begränsar många investerares transaktionsmöjligheter givet att finansieringskostnaden ökat mer än avkastningskraven. Men med toppen av räntecykeln inte allt för långt borta och med hyrestillväxt och reala värdeökningar börjar totalavkastningen för långsiktiga investerare se bra ut, säger Niclas Höglund, Analyschef på JLL.
Lager och lätt industri fortsätter att vara det starka segmentet. Inom bostäder ser vi ett ökat intresse för nyproducerade bostäder jämfört med äldre bestånd. Väl belägna kontorsfastigheter har visat på motståndskraft även om internationella investerare ser risker utifrån att hemarbete minskar behovet av kontor vilket är än tydligare i Storbritannien och USA.
Nordiska banker fortsätter att fokusera på befintliga kunder och engagemang vilket begränsar nyutlåningen. Investerare behöver därför i allt större utsträckning söka finansiering från internationella banker och alternativa kreditgivare.
Jämförelser med tidigare finanskriser visar att full återhämtning kan ta många år men att en avsevärd återhämtning normalt sker inom två år. Under finanskrisen i Sverige 2008-2009 återgick transaktionsmarknaden till 80 procent av volymen före krisen inom en tvåårsperiod. En normalisering av marknaden förutsätter när vi ser toppen av räntecykeln och förbättrade finansieringsförutsättningar. Vad vi nu ser är flera fonder som har tagit in nytt kapital och börjat investera.
- Historiskt har det tagit den svenska fastighetsmarknaden 4–5 kvartal att bottna ut och vända efter en finansiell kris ut ett transaktionsperspektiv. Givet att ränteläget stabiliseras och vänder under 2024 är det mycket som därmed talar för att vi bör se en vändning under den andra halvan av 2023 och gradvis förbättring i transaktionsmarknaden under 2024. Transaktionsvolymen kommer att drivas på av att många fastighetsbolag måste fortsätta att anpassa sina balansräkningar genom nyemissioner och försäljningar, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics.
Den senast utgåvan av JLL Nordic Outlook visar bland annat att:
- Fortsatt stabil till stark marknad för kontorshyror i bästa läge i Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Köpenhamn. Avkastningskraven fortsätter dock att öka för alla delmarknader och segment kopplat till det högre finansieringsläget.
- Uppgången i marknadsräntor och begränsad tillgång till lånat kapital ställer fortsatt krav på fastighetsbolagen att anpassa balansräkningarna efter nya förutsättningar genom nyemissioner, försäljningar och strukturaffärer.
- Historiskt har det tagit den svenska fastighetsmarknaden 4–5 kvartal att bottna ut och vända efter en finansiell kris ut ett transaktionsperspektiv. Mycket talar därmed att vi bör se en vändning under den andra halvan av 2023 och gradvis förbättring i transaktionsmarknaden under 2024.
