Vakansnivåerna skiljer sig åt
19 april 2023
I Savills senaste vakansmätning framgår det att vakansnivåerna under årets första kvartal är stabila i Stockholm och Malmö men ökar i Göteborg på grund av en rekordstor volym nyproducerad kontorsyta som tillkommit marknaden.
Kontorsvakanserna ökar i Göteborg
För årets första kvartal är vakansnivåerna i Stockholm och Malmö CBD stabila (4,0 procent respektive 8,0 procent). Göteborgs kontorsmarknad skiljer sig från de övriga storstäderna där Savills noterat att vakansnivån har ökat. Under första kvartalet uppgår vakansnivån i Göteborg CBD till 8,5 procent, vilket är en ökning med 150 punkter jämfört med fjärde kvartalet 2022.
Den ökade vakansen i Göteborg förklaras av att en rekordstor volym kontorsyta har tillkommit de senaste åren.
– Den ökade vakansen i Göteborg förklaras av att en rekordstor volym kontorsyta har tillkommit de senaste åren. Mellan 2010–2021 tillkom cirka 40 000 kvadratmeter färdigställd kontorsyta per år i Storgöteborg. Under 2022 uppgick den nyproducerade ytan till cirka 150 000 kvadratmeter, varav majoriteten var byggd på spekulation. Gårda är den stadsdel utanför innerstan vars kontorsbestånd har vuxit mest de senaste åren och där vi även ser att vakansnivåerna har ökat som följd, säger Maryrose David, Head of Research på Savills.
– Den stora volymen nyproducerade kontorsytor har gjort det svårare att fylla vakanserna i så kallade B-lägen där vi noterat att många hyresgäster lämnat sina lokaler. Detta är en indikation på att marknadshyran för det befintliga beståndet i B-lägen kan komma att sjunka, säger Lisa Örn, Leasing Manager, Savills Göteborg.
DOLDA VAKANSER LURAR i stockholm
Kontorsvakanserna i Stockholm CBD ökade under pandemin och uppmättes som högst till 6 procent under 2021. Redan vid årsskiftet 2021/2022 vände trenden och vakansnivåerna har sedan dess sjunkit. Under första kvartalet 2023 uppgick vakansnivån till 4,0 procent vilket är något lägre jämfört med fjärde kvartalet 2022. Den nuvarande vakansnivån är lägre än det långsiktiga medelvärdet i CBD som uppgår till 5,3 procent.
En rekordstor volym kontorsyta har hyrts ut under 2022, främst inom Stockholms innerstad. 80 procent av alla kommunicerade kontorsuthyrningar under 2022 var lokaliserade innanför tullarna, jämfört med 60 procent under 2021. Detta bekräftar en fortsatt styrka för kontor i centrala lägen.
– Aktiviteten på uthyrningsmarknaden kom i gång ordentligt ifjol och det vi noterade är att många hyresgäster ville lokalisera sig i innerstadslägen. Denna trend fortsätter även hittills i år trots osäkrare tider och att hyresgästerna har blivit mer kostnadsmedvetna, säger Jessica Gräsberg, Head of Agency på Savills.
Vår prognos är att andrahandsuthyrningen kommer att expandera utanför Stockholms innerstads gränser där vi ser att fastigheter med endast en hyresgäst inte nyttjar fastigheten fullt ut.
En trend som påvisats under årets första kvartal är att andrahandsvakanserna har ökat, denna gång i innerstan. Fintech-bolaget Klarna är ett exempel på bolag som vill hyra ut sina kontor i andra hand – drygt 20 000 kvadratmeter – i ett försök till att minska sina lokalkostnader. Detta har medfört att tillgänglig kontorsyta i innerstan ökar och utgör en dold vakans på marknaden.
– Andrahandsvakanserna utgör ett växande utbud på lokalmarknaden, dock upplevs lokalerna som mindre attraktiva, då de kan innebära sämre möjligheter till hyresgästanpassningar men till samma hyreskostnader, säger Jessica Gräsberg, Head of Agency på Savills.
– Vår prognos är att andrahandsuthyrningen kommer att expandera utanför innerstans gränser där vi ser att fastigheter med endast en hyresgäst inte nyttjar fastigheten fullt ut. Exempelvis kan banker, myndigheter och större bolag lokaliserade i stadens ytterområden komma att hyra ut delar av kontorsytan i andra hand för att sänka sina lokalkostnader. Detta kommer innebära att tillgänglig kontorsyta ökar även utanför innerstan under 2023, säger Maryrose David, Head of Research på Savills.
