Får man överlåta sitt avtal?
10 februari 2023
Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå går här igenom principerna för överlåtelse av hyresavtal. Får man som hyresgäst överlåta sitt lokalhyresavtal till någon annan?
Huvudprincipen i hyreslagen är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten till en lokal utan hyresvärdens samtycke. Följden av ett sådant handlande kan bli att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Innan hyresvärden säger upp hyresavtalet måste värden dock anmoda hyresgästen att vidta rättelse.
om verksamheten övertas
Om hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet i lokalen har hyresgästen däremot rätt att överlåta hyresrätten till någon som samtidigt övertar den verksamhet som bedrivs i lokalen, under förutsättning av att hyresvärden skäligen kan godta den tilltänkta hyresgästen.
Hyresgästen har möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden om det är rörelsen i lokalen som ska överlåtas.
Det är alltså en viktig skillnad mellan att bara överlåta hyresrätten till en lokal och att överlåta en rörelse med tillhörande hyresrätt till lokalen. Det är därför viktigt att fundera över om det är en rörelse som man avser att överlåta. Säljs inte rörelsen får man inte överlåta hyresrätten till lokalen om hyresvärden säger nej.
Prövad av hyresnämnden
Om hyresvärden skulle neka lokalhyresgästen att överlåta sin rörelse med tillhörande hyresavtal, har hyresgästen rätt att få frågan prövad av hyresnämnden. För att få hyresnämndens tillstånd måste man som hyresgäst kunna visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt som är sista instans. Lämnar hyresnämnden/hovrätten tillstånd till överlåtelsen av hyresrätten kan den utföras direkt därefter. Samma hyresvillkor gäller för den nya hyresgästen som för den tidigare.
hyresgästen har hyrt lokalen kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl för att hyresnämnden/hovrätten ska ge tillstånd till överlåtelsen. Det är väldigt ovanligt med sådana synnerliga skäl. Som hyresgäst kan man därför inte räkna med att kunna använda hyreslagens regler om man hyrt lokalen kortare tid än tre år.
var uppmärksam på avtalet
I sammanhanget bör man också komma ihåg att om hyresgästen är en juridisk person, exempelvis ett aktiebolag, och om det är aktierna i bolaget som ska överlåtas, så gäller inte hyreslagens regler. Vid en sådan överlåtelse är det fortfarande samma juridiska person som är hyresgäst efter överlåtelsen. En sådan överlåtelse kan hyresvärden med andra ord inte hindra. Det förekommer i vissa hyresavtal att hyresgästens ägare förbjuds att överlåta aktierna utan hyresvärdens samtycke. Som hyresgäst bör man vara uppmärksam på om ett sådant villkor finns i hyresavtalet innan man undertecknar det.
nyckelpengar är tillåtet
En vanlig fråga är om det är tillåtet att som hyresgäst ta betalt för hyresavtalet. Svaret på denna fråga är ja – det är tillåtet när det gäller lokaler. Många hyresvärdar ser dock inte positivt på så kallade nyckelpengar och säger därför ofta nej när frågan om överlåtelse kommer upp. Som sagt har hyresgästen då möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden om det är rörelsen i lokalen som ska överlåtas.
