Så förhandlar du kontorets hyresavtal
14 april 2025
De senaste åren har behoven av kontorslokaler förändrats, vilket påverkar hyresavtalsförhandlingar. Företag söker mer flexibla och hållbara alternativ, samtidigt som vakanserna ökar och det skapar nya möjligheter för att förhandla villkor.
De senaste åren har det skett en förändring i arbetssätt och vilka behov företag har av kontor. Företag har börjat omvärdera vad man vill ha ut av sina arbetsplatser och hur kontoret ska fungera för att underlätta för medarbetarna. Målet är att skapa en mer attraktiv arbetsmiljö, särskilt i en tid när konkurrensen om den bästa arbetskraften är hård.
Samtidigt finns det en stark drivkraft att ställa om till ett mer hållbart samhälle, vilket också påverkar valet av kontorslokal.
Hyresgästens marknad när det gäller kontorslokaler
Företag söker sig till mer attraktiva lägen och fokuserar på mindre ytor för att skapa ett flöde och en känsla av puls. Behovet av arbetsstationer minskar och detta innebär att vakanserna ökar. Detta gäller inte bara Stockholm, utan även Göteborg och Malmö.
– Nu finns det alltid alternativ, vilket pressar prisnivåerna. Så det har blivit köparens marknad och det har vi inte sett på kontorshyresmarknaden på 10- 15 år i alla fall, säger Jesper Trotzig, co-CEO, Partner, Fastighetskonsult på Tenant & Partner.
Men vad ska man då tänka på om man står inför en omförhandling?
De Sju bästa tipsen vid förhandling av hyresavtal för kontor
Ta initiativ och driv dialogen: Se till att skapa bra förutsättningar för en bra förhandling och nöj dig inte med första budet.
Var ute i god tid: Som hyresgäst har man två alternativ. Det ena är att göra en överenskommelse med din befintliga hyresvärd, det andra är att flytta verksamheten. Ska du flytta behöver du lång tid på dig, att sitta fem i tolv är inte en bra lösning.
Kolla hur attraktiv er lokal är: Skillnaden mellan bra och dåliga alternativ på marknaden har jämnats ut. Generellt har man fått betala för mycket för dåliga produkter. Och nu när fler vakanser kommer ut på marknaden bör det differentieras mer. De bra produkterna kommer att få en hög hyressättning då många vill hyra dem, medan de sämre objekten ska ha en lägre hyra. Utred var er lokal ligger på den här skalan.
Utred alternativ, gräset kan vara grönare: Försök hitta bra alternativa kontor som kan ställas mot ert befintliga. Som det ser ut på marknaden nu kanske du har suttit länge i en lokal och försökt flytta tidigare, men det har inte funnits några bra objekt. Nu finns det däremot alternativ på marknaden. Många gånger är hyresvärdarna villiga att rabattera för att få in en hyresgäst. Det lönar sig att vara en kritisk köpare.
Förhandlingen börjar långt innan du sitter vid förhandlingsbordet.
Lär känna din fastighetsägare: Det är stor skillnad mellan olika fastighetsägare. Det är viktigt att förstå vem du har att göra med och vilka drivkrafter hyresvärden har. Titta också på er egen situation och ert varumärke. Ju mer osäker marknaden är, desto bättre är det att vara en trygg betalare.
Fokusera inte enbart på hyran: Det finns många frågor i avtalen som har pressats över på hyresgästen. Gränsdragningarna har blivit allt mer hyresvärdsvänliga och avtalstiderna har blivit längre. Nu finns det möjlighet att förhandla om dessa frågor, och är man lite mer om sig och kring sig finns det chans att få ett mer hyresgästvänligt hyresavtal.
Kommunikation: Förhandlingen börjar långt innan du sitter vid förhandlingsbordet. Redan när du börjar prata med dina olika motparter signalerar du antingen ett intresse eller ointresse. En medveten strategi skapar bra förutsättningar redan innan du har satt dig vid förhandlingsbordet. Tänk igenom situationen innan och vad du vill att den ska utvecklas till. Då hamnar du i ett bra förhandlingsläge.
Lyssna på Morning Boost #62 här.
Se alla lediga lokaler i Sverige här.
