Fenomen i storstäder här för att stanna
13 december 2017
Under de senaste 20 åren har ytan för lager och logistik minskat med cirka 50 procent i centrala delarna av Stockholm. Istället har Hammarby Sjöstad och Arenastaden som tidigare var områden med stora inslag av främst lager- och industrilokaler utvecklats mot mer stadslik bebyggelse med fokus mot bostäder och kontor. Ett fenomen som tycks fortsätta.
Storstadsfenomenet, som Thomas Sandberg, Seniorkonsult och Analytiker på Evidensgruppen, väljer att kalla det faktum att områden för lager och logistik trängs ut från centrala delar av storstäder, är kännbart i såväl Stockholm och Göteborg som i Malmö.
– Tydligast är omvandlingstrycket i Stockholm, men även Göteborg och Malmö känner av det om än att det inte är lika stort i dessa städer. Intressant är att antalet kvm vigda för lager och logistik i princip är oförändrat. Det tycks alltså bara vara det geografiska läget som förändras. Thomas Sandberg berättar att resten av landet inte alls ser fenomenet att lokaler trängs bort.
– I många delar av övriga landet finns mycket byggbar mark kvar i attraktiva lägen vilket säkert bidrar. I storstadsregionerna är läget ett annat, och även kluster som anses stadsnära hamnar en bit bort från stadskärnan. Han tar Jönköping som exempel och menar att i regionstäderna hamnar lagerlokalerna lika påtagligt utanför centrum. Däremot återfinns logistikfastigheterna, med dess läge nära E4:an, söder om staden.
– Det kommer att dröja länge innan man kan se samma tydliga tendenser ute i landet som vi ser i storstäderna.
Vem gynnas och vem gynnas inte
Konverteringen till stora kluster kommer att fortsätta, menar Thomas Sandberg.
– Det innebär både för- och nackdelar med att stanna respektive att flytta. De som blir kvar i centrum kan sannolikt vänta sig högre hyror, samtidigt får de tillgång till ett mer attraktivt läge och sannolikt inte lika många konkurrenter då de har flyttat ut ur centrum. Förmodligen kommer de som trängs ut ur de centrala delarna hamna i större lager- och logistikområden. Kluster har en stor drivkraft inom till exempel kontorsområdet men också inom lager och logistik. Thomas Sandberg talar om klusterteorin och dess fördelar med business to business, samverkan, utbyte av personal och kollektiva nyttigheter.
Kluster har en tendens att bli attraktiva, menar han.
– E-handeln som ökar markant och förmodligen kommer fortsätta öka framöver, hamnar sannolikt i lager- och logistikkluster i hög omfattning. Det kommer också att ställas krav på att transporter till och från dessa områden blir bättre vilket gynnar samtliga hyresgäster.
Stabila hyresnivåer
Hyresutvecklingen inom lager och logistik rör sig minst i branschen, berättar Thomas Sandberg.
– Lager och logistik har relativt stabila kassaflöden och kännetecknas inte av samma fluktuationer som inom till exempel kontorsbranschen.
Framtida konvertering
Thomas Sandberg är tydlig med att inget förändras över en natt, utan att det handlar om en långsam förskjutning.
– Vi kommer se samma fenomen som vi ser i centrala Stockholm idag om 10-20 år också, men då i mer perifera områden som till exempel Täby och Roslags Näsby. Lager runt om i landet växer och blir större men antalet sysselsatta växer dock inte i samma takt.
Thomas Sandberg menar att den ökade automatiseringen och robotiseringen är orsaker som påverkar.
