Gammal lagändring sätter fastighetsägare i en rävsax
29 september 2022
Debattinlägg:Tuffare tider väntar sannolikt svenska fastighetsägare. Dyrare finansiering och förändrade hyresgästsbehov ställer krav på fastighetsägarnas förmåga att anpassa sig. Dessutom riskerar en lagändring för 18 år sedan att göra situationen ännu värre och tvinga hyresvärdar att göra ett svårt val, om inte nya lösningar hittas.
Stigande räntor och bromsade stödköp gör att svenska fastighetsbolag riskerar att få det betydligt svårare och dyrare att finansiera sina verksamheter genom företagsobligationer. Dessutom har pandemin förändrat hyresmarknaden i hög utsträckning och skiftet till remote work väntas sänka efterfrågan på kontor med så mycket som 20 procent. Än så länge tycks fastighetsbolagen inte vara särskilt oroliga som hänvisar till traditionell bankfinansiering om företagsobligationer blir för dyrt och flexiblare kontorslösningar för att tillgodose hyresgästernas förändrade behov. Men det finns ytterligare en aspekt att ta hänsyn till som riskerar att drabba Sveriges fastighetsägare extra hårt i en lågkonjunktur på hyresmarknaden. Det handlar om en till synes obetydlig förändring i Förmånsrättslagen för 18 år sedan.
Fram till år 2004 hade fastighetsägare vad som kallas särskild förmånsrätt till en hyresgästs tillgångar om denne gick i konkurs. Förmånsrätten innebar att fastighetsägare gavs förtur till att få tre månadshyror betalda av konkursboet. Det var positivt för fastighetsägare, eftersom de inte drabbades särskilt hårt av en hyresgästs konkurs. Men i samband med flera förändringar i förmånsrättslagen 2004 försvann denna förmånsrätt. Lagstiftarnas ville framför allt skapa en situation där alla fordringsägare påverkas av ett företags konkurs. Då skulle de vara mer engagerade i företagets ekonomi och noggrannare i sina egna processer.
Förändringen hade dock ingen större effekt på hyresmarknaden och fastighetsägarnas metoder. Den slopade förmånsrätten innebar att fastighetsägaren var sämre skyddad, men fastighetsägare tog ändå redan ut en extra säkerhet av hyresgästen i form av deposition eller bankgaranti. Efterfrågan på kommersiella lokaler var hög 2004 och därför var det lätt för fastighetsägarna att hitta en hyresgäst som både kunde och ville betala en stor deposition eller bankgaranti. Effekten av lagändringen har aldrig testats i en lågkonjunkturmiljö eftersom den svenska fastighetsmarknaden har befunnit sig i en högkonjunktur sedan fastighetskrisen på 1990-talet. Men om rådande marknadstrender håller i sig är det kanske just dit vi är på väg.
I en lågkonjunktur riskerar den slopade förmånsrätten att förvärra situationen för fastighetsägare. Den tidigare versionen av lagen hade en inbyggd flexibilitet. I en högkonjunktur kunde fastighetsägare ta ut en extra säkerhet i form av en deposition eller bankgaranti. Men i en lågkonjunktur, när efterfrågan var lägre, fanns det genom förmånsrätten en underliggande säkerhet som gjorde det möjligt att hyra ut lokalen utan en deposition eller bankgaranti.
Nu måste fastighetsägare vara snabbfotade och hitta nya lösningar.
Med den slopade förmånsrätten riskerar fastighetsägare nu att hamna i en rävsax. När kapital har blivit dyrare och efterfrågan på hyresmarknaden lägre är fastighetsägarens möjlighet att kräva en extra säkerhet sämre. Nu måste fastighetsägare vara snabbfotade och hitta nya lösningar för att inte drabbas hårt av högre hyresvakanser och större hyresförluster.
En lösning är att fortsätta ta ut säkerheter i form av deposition eller bankgaranti men kompensera hyresgästen med till exempel hyresrabatter, investeringsbidrag eller flexiblare hyresavtal. En annan lösning är att vara noggrannare i sin riskbedömning av nya hyresgäster och därmed ha råd att släppa på säkerheten i fler hyresavtal. Slutligen kan en lösning vara att öka användandet av säkerheter som är mindre kostsamma för hyresgästen. Hyresgarantiförsäkring och moderbolagsborgen är två exempel, som båda har fördelen att hyresgästen inte behöva binda kapital, utan hyresvärden får sin säkerhet genom att en tredje part går i borgen för hyresgästen. En moderbolagsborgen kräver så klart ett starkt moderbolag, men användandet av hyresgarantiförsäkringar borde kunna vara ett användbart alternativ för de hyresgäster som vill undvika rävsaxen. En hyresgaranti ger hyresvärden säkerhet genom en försäkring, vilket minskar kapitalkravet från hyresgästen som betalar en försäkringspremie i stället för att lämna deposition. Liknande lösningar är redan vanliga i den svenska byggbranschen.
Oavsett vilken lösning fastighetsägarna väljer gäller det att agera snabbt. De hyresvärdar som lyckas hitta nya lösningar för att navigera fastighetsmarknadens utmaningar kommer kunna visa styrkebesked i en utmanande tid. Men för de fastighetsägare som håller kvar vid gamla metoder kommer det bli tufft.
Edvin Lindhout, VD Ebie
edvin@ebie.se
+46 76-052 96 34
Om Ebie: Ebie är en start-up, sprungen ur SSE Business Lab på Handelshögskolan i Stockholm. Bolaget har i samarbete med Gar-Bo Försäkring tagit fram ett försäkringsalternativ till hyresdepositioner och bankgarantier som säkerhet i kommersiella hyresavtal. Försäkringen hjälper företag att slippa binda kapital vid tecknande av hyreskontrakt och hyresvärdar kan också lättare hyra ut sina fastigheter genom snabbare affärer och fler sökande hyresgäster.
