Logistik – det nya svarta
20 februari 2019
Trendspaningar inom byggutveckling, hetaste lägen, hyresnivåer och mycket mer får plats i den efterlängtade logistikrapporten.
Colliers logistikrapport är bara dagar från att släppas och Lokalguiden har fått en liten smygtitt på vad den kommer att innehålla. Rapporten bygger på förra årets analyser där man såg ett ökat intresse från fastighetsinvesterare att komma in i en bransch som tidigare varit relativt ointressant. Plötsligt öppnades en ny marknad upp för investerare som annars hade haft ögonen på retailbranschen. Men i och med att handeln har mer och mer rört sig till lager och logistik, mycket tack vare e-handeln, så har även investerarmönstret förändrats.
– Nu ser vi att det har blivit en trendsetter, det märker vi inte minst på fastighets-ägarsidan och på investeringsfonder som tidigare har varit ganska smalt nischade. Men nu har alla börjat investera i logistik. Det är lättanalyserat, oftast ett fåtal triple net-hyreskontrakt istället för ett dussintal med omsättningsklausuler. Sen är det mycket enklare att förstå själva funktionen utav byggnaden och läget, säger Rebecka Norberg, head of capital markets på Colliers.
Attitydskillnader i branschen
Kollegan och uthyraren Anders Johansson var med och startade Colliers Sverigesatsning på industri och logistik för cirka 13 år sedan. Under åren har han sett stora attitydskillnader i logistikbranschen.
– Vi var i princip ensamma på marknaden då och var lite styvmoderligt behandlade. Vi ser en enorm skillnad jämfört med då, nu är det hur många fastighetsägare som helst som börjat intressera sig och investerat. Även andra typer av investmentbolag ser lager och logistik som en framtida marknad.
– Colliers menar att logistiktrenden nu är ett faktum. För att vara med på tåget så måste man ha en investeringsfot i lager och logistik, menar Norberg. Har man inte inte det är man lite ute – därför kallar vi rapporten "Logistic is the new black".
En annan faktor Colliers har analyserat i rapporten är logistiklägen i Sverige. Stockholm, Göteborg och Malmö har efter Sverigeförhandlingarna 2014 mer och mer tryckt bort industri och logistik. Detaljplanerna tillåter inte det längre. Därför etablerar sig många på andra strategiska platser istället.
– Eskilstuna är ett exempel på hur man kan profilera sig som en logistikstad. Det finns ett stort intresse för exempelvis en e-handlare att etablera ett lager på säg 40 000 kvm. Då finns det en helt annan tillgång på mark i Eskilstuna och andra priser vilket återspeglar sig i lägre hyror, säger Anders Johansson.
Kollegan Rebecka Norberg fortsätter:
– De kommuner som istället välkomnar lager och logistik har fått en jätteskjuts, speciellt i städer där man gör tydliga logistikhubbar – exempelvis Borås med Viared.
Stark tillväxt
Colliers rapport inkluderar även en trendspaning inom nyproduktion. Där ser man en fortsatt stark tillväxt. 2018 färdigställdes
565 000 kvm nyproducerat, modernt lager vilket är knappt tio procent högre än föregående års toppnotering. Efterfrågan är stor oavsett om det byggs på spekulation eller till färdig kund.
– Där ser man två olika trender: den specialanpassade med väldigt höga takhöjder som man bygger för en färdig hyresgäst och projekt som uppförs helt på spekulation. Vid spekulation byggs standardmässiga byggnader som passar för många olika typer av logistik. Fördelen är att man får kortare ledtider, exempelvis med tredjepartslogistiker som kanske inte kan eller vill skriva långa hyresavtal. Det har varit väldigt framgångsrikt och ofta kan man till och med sätta högre hyror på sådana enklare anläggningar med kortare avtal, säger Anders Johansson.
"Det är i mellanlandet vi kommer att jobba med mycket omsättning av fastigheter"
När det kommer till transaktionsmarknaden inom lager och logistik avslöjar rapporten att det är mellansegmentet som kommer att vara mest attraktivt för investerare.
– De små områdena ligger för nära staden och kommer bli bostäder samtidigt som jättestora centrallager kommer bli egenägda utav strategiska och långsiktiga skäl. Det är i mellanlandet vi kommer att jobba med mycket omsättning av fastigheter, för det är där många placerar sina pengar för en stabil avkastning, säger Rebecka Norberg.
