Om ersättning vid byggarbeten
16 november 2018
Förra gången diskuterade våra experter på MAQS Advokatbyrå frågan om byggarbeten utanför en lokal kan ge rätt till ersättning från hyresvärden. Den här gången fortsätter Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på samma tema och behandlar frågan om möjligheterna för hyresgästen att kräva ersättning från fastighetsägaren till den angränsande fastigheten där byggarbeten bedrivs som orsakar störningar.
Som ett alternativ till att begära nedsättning av hyran eller skadestånd från hyresvärden kan hyresgästen även begära skadestånd enligt 32 kap. miljöbalken av ägaren till den fastighet varifrån störningar kommer. Fördelen med att kräva skadestånd enligt 32 kap. miljöbalken är att fastighetsägaren i princip har strikt ansvar, d v s hyresgästen behöver inte visa på vårdslöshet.
För att skadestånd ska utgå enligt miljöbalken krävs att vissa förutsättningar är uppfyllda. Skadan eller störningen ska dels ha orsakats genom verksamhet som har en anknytning till en fastighet, dels ska skadan eller störningen ha drabbat omgivningen (till exempel en granne). Om skadan eller störningen inte har orsakats med uppsåt eller vårdslöshet ska skadan/störningen överstiga vad allmänheten förväntas tåla på den plats där verksamheten är belägen, man talar om att skadan inte får vara orts- eller allmänvanlig.
För att hyresgästen ska kunna kräva skadestånd krävs vidare att den aktuella lokalen ligger i omgivningen kring fastigheten där den störande verksamheten bedrivs.
Störningar från ombyggnationer har i de allra flesta fall anknytning till en eller flera fastigheter. För att hyresgästen ska kunna kräva skadestånd krävs vidare att den aktuella lokalen ligger i omgivningen kring fastigheten där den störande verksamheten bedrivs. Bedömningen av vad allmänheten förväntas tåla måste göras från fall till fall och bidrar naturligtvis till en väsentlig begränsning i det strikta ansvaret. Även om en störning är orts- eller allmänvanlig men samtidigt är så pass allvarlig att den ”skäligen inte bör tålas” gäller det strikta ansvaret ändå. Vid en bedömning av praxis tycks dock gränsen för vad som skäligen inte bör tålas vara något högre vid störningar från samhällsnyttiga verksamheter (j.fr. MÖD 2002:17).
Exempel på störningar för vilka skadestånd kan utgå är buller och skakningar, men även ”annan liknande störning”. I praxis har fastslagits att ett gatuarbete där avspärrningsanordningar som försvårar tillträde till en affärslokal eller liknande utgör en sådan ”annan liknande störning” för vilken skadestånd kan utgå.
För att nå framgång med ett skadeståndsanspråk måste hyresgästen visa att det finns ett samband mellan den störning som verksamheten ger upphov till och den skada som uppkommer för hyresgästen. Detta orsakssamband är ofta svårt att visa. Hyresgästen måste kunna visa att en markant minskning av intäkter och kundflöden inte rimligen kan förklaras på något annat sätt än att det är orsakat av störningarna från den närliggande fastigheten.
Om alla förutsättningar för miljöskadestånd enligt ovan är uppfyllda blir fastighetsägaren som låter utföra arbetena på fastigheten skadeståndsskyldig men även den entreprenör som utför arbetena kan bli skadeståndsansvarig. Den skadelidande kan få ersättning för personskada, sakskada och ren förmögenhetsskada (dvs ekonomisk skada som inte uppkommit genom personskada eller sakskada). Minskade intäkter på grund av avspärrningar utgör ett exempel på ren förmögenhetsskada.
Notera även att en hyresvärd på motsvarande sätt kan kräva skadestånd av en fastighetsägare som orsakat störning och på så sätt få ersättning för den hyresnedsättning som hyresvärden eventuellt kan behövt stå i förhållande till sina hyresgäster. Det kan dock inte bortses från att det kan finnas situationer i vilka nedsättning av hyran anses befogad på grund av störningar från en närliggande fastighet utan att rätt för den drabbade hyresvärden att erhålla skadestånd från ägaren av den störande fastigheten föreligger.
