Starkt segment med olika utmaningar
10 februari 2021
Hampus Otterhäll på CBRE tar ett helhetsgrepp om logistikbranschen. Här resonerar han om vilken påverkan coronapandemin haft, vad hyresgästerna efterfrågar idag och han siar även om trender framåt och vilka utmaningar som väntar.
Hur mår logistikbranschen idag?
– Logistik som segment står starkt. Sett ur ett transaktionsperspektiv är efterfrågan från investerare att köpa logistikfastigheter betydligt större än utbudet. Under 2020 noterade prime-yielden för segmentet nya rekordnivåer, trots pandemi och andra utmaningar. Dessutom ger den ständigt växande e-handeln goda utsikter för segmentet även framåt.
Vilken påverkan har coronapandemin haft på branschen hittills?
– På grund av alla restriktioner och ”stanna hemma”-uppmaningar, har e-handeln sett en rejäl ökning i volym, vilket i sin tur har ökat efterfrågan på lagerutrymme.
Hur spår du att framtiden kommer te sig?
– Året som varit tror jag ger en hint om hur segmentet kommer se ut stabiliserat om ett par år. Den kraftiga ökning av e-handel under enbart 2020 var en ökning som inför året var estimerad att ske över ett par år. Efterfrågan lär knappast avta, snarare tvärtom vilket ger upphov till fler aktörer och en ökad konkurrensbild där kostnadseffektiva lager och leveransmetoder hamnar i fokus för framgång. Automation och solceller är två exempel på initiativ från brukare respektive fastighetsvärd som både effektiviserar verksamheten och minskar driftkostnaden.
Ser du några särskilda trender framöver?
– Jag spår inget revolutionerande på kort sikt utan tror att Sverige kommer följa den utveckling vi sett i geografiskt jämförbara marknader. Sverige hade 2020 en e-handelspenetration på 14% samtidigt som Storbritannien hade 25% (CBRE Research). Runt Stockholmsregionen har vi sett flera större etableringar och samlokaliseringar, en trend som påbörjades för något år sedan. Desto nyare är trenden av kyl- och fryslagersetableringar vilket kan vara början på en större digitalisering av mat, som idag har en väldigt låg digitaliseringsgrad.
För e-handlare blir en utmaning att erbjuda ”same day” eller ”same hour”-leveranser.
Vad efterfrågar hyrestagarna/brukarna idag?
– Sett till hyresnivåer kopplas ofta de högre hyresnivåerna till korta hyresavtal. Alltså är flexibilitet något brukare är villiga att betala extra för. I övrigt är expansionsytor för att möta framtida potentiell tillväxt något som ofta efterfrågas, både från investerare och brukare, men som kan kopplas till flexibilitet även det. Från ägarsidan är man mån om restvärdet, det vill säga värdet på huset vakant. Hur lätt eller svårt blir det att hyra ut på nytt om sittande hyresgäst flyttar? Från fastighetsinvesterare är efterfrågan högst på generiska byggnader med exempelvis en viss takhöjd och ett visst antal lastportar, exempelvis en byggnad med möjlighet att husera ett brett spektra hyresgäster och verksamheter.
Vilka utmaningar ser du för branschen?
– Utmaningarna är såklart olika beroende på vilken aktör som tillfrågas. För investerarna är den stora utmaningen att leverera avkastning på dagens låga yield-nivåer. För e-handlare blir en utmaning att erbjuda ”same day” eller ”same hour”-leveranser när de citylägen som krävs för just detta är dyra pga. konkurrensen av användningsområdena, vilka i allt större utsträckning konverteras till kontor eller bostäder. Utöver ovan, ser jag även att brist på betalningsvilja för premiumleveranserna kan bli en utmaning och marktillgången i efterfrågade lägen kan bli en utmaning för utvecklare.
