Svar från advokaten
24 juni 2019
När en fastighet säljs, vad händer då med hyresgästerna? Det är frågan som lyfts den här gången. Läs bland annat om rättigheter och skyldigheter, nyttjanderätt och annat som kan vara av värde att få koll på. Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist, advokat respektive biträdande jurist, MAQS Advokatbyrå lotsar.
Med äganderätten följer en i princip fri rätt att sälja det man äger. Som utgångspunkt gäller detta även för fast egendom. Det sagda gäller även om den ifrågavarande fastigheten har upplåtits av fastighetsägaren till en eller flera hyresgäster. En upplåtelse av en fastighet begränsar alltså inte fastighetsägarens möjlighet att sälja fastigheten. Det ställs inte heller några krav på att fastighetsägare ska inhämta samtycke eller informera hyresgästerna om en försäljning. Det som händer vid en försäljning kan kortfattat beskrivas som ett automatiskt partsbyte på hyresvärdens sida för de hyresavtal som gäller i fastigheten, dock med beaktande av de förutsättningar som beskrivs nedan.
En upplåtelse av en fastighet begränsar alltså inte fastighetsägarens möjlighet att sälja fastigheten. Det ställs inte heller några krav på att fastighetsägare ska inhämta samtycke eller informera hyresgästerna om en försäljning.
När det gäller partsbyte på hyresgästens sida gäller den allmänna principen om att partsbyte kräver samtycke från motparten. Av hyreslagen framgår att sådant partsbyte kräver hyresvärdens samtycke alternativt hyresnämndens godkännande om inte annat framgår av hyresavtalet.
Förutsättningar för partsbyte
Vid en fastighetsförsäljning är ägaren skyldig att göra förbehåll gentemot den nya ägaren om det finns nyttjanderätter i fastigheten som inte är inskrivna. Gör fastighetsägaren inte det, och hyresgästen ännu inte har tillträtt lägenheten, finns det risk för att hyresrätten förfaller och att fastighetsägaren blir skadeståndskyldig gentemot hyresgästen för dennes ekonomiska skada till följd därav. Med inskrivning avses en notering i fastighetsregistret om ett visst förhållande såsom exempelvis att en fastighet belastas av en nyttjanderätt. Inskrivning av ett hyresavtal gör att hyresförhållandet anses allmänt känt. Köparen av en fastighet kan därmed inte med befriande verkan hävda att denne inte kände till avtalet. Ett inskrivet hyresavtal gäller därmed automatiskt mot den nya ägaren. Rätten att skriva in avtalet kan dock inskränkas i hyresavtalet, vilket vanligtvis också sker. Om avtalet inte får skrivas in kan hyresgästen ändå känna sig trygg så länge avtalet är skriftligt och hyresgästen har tillträtt lägenheten. Är avtalet skriftligt och hyresgästen har tillträtt lägenheten gäller upplåtelsen alltid mot en ny ägare.
Rättigheter och skyldigheter
För de hyresavtal som består i en fastighet efter ett partsbyte på hyresvärdens sida gäller att den nya fastighetsägaren övertar samtliga rättigheter och skyldigheter enligt avtalet som den tidigare ägaren hade. Detta innebär bland annat att hyresgästen ska erlägga hyra till den nya fastighetsägaren för att anses ha betalat med befriande verkan. I lokalhyresavtal är det dock vanligt att hyran betalas kvartalsvis eller halvårsvis i förskott. Av det skälet är det bra att känna till att förskottsbetalningar som har erlagts till den tidigare fastighetsägaren endast kommer att kunna göras gällande mot den nya fastighetsägaren i sex månader från det att hyresgästen fått kännedom om att fastigheten har överlåtits till en ny ägare. Det rekommenderas därför att inte betala hyra i förskott för längre tid än sex månader.
Utöver rätten för den nya ägaren till fastigheten att uppbära hyra innebär partsbytet också att den nya fastighetsägaren iklär sig skyldigheten att fullgöra den tidigare fastighetsägarens åtaganden i den mån de återstår att fullgöra efter att fastigheten har överlåtits. Den tidigare fastighetsägaren kan dock inte helt friskriva sig från de förpliktelser denne har gentemot sin hyresgäst genom att sälja fastigheten, vilket kan vara bra att känna till. Den tidigare fastighetsägaren har nämligen ett subsidiärt ansvar, dvs. ett ansvar i andra hand, för skada som uppstår på grund av att den nya fastighetsägaren inte fullgör sina förpliktelser enligt hyresavtalet. För att en hyresgäst ska få göra den tidigare fastighetsägaren ansvarig krävs dock att hyresgästen skriftligen underrättar den tidigare fastighetsägaren om att hyresgästen vill ha kvar sin rätt att i framtiden kunna rikta anspråk mot den tidigare fastighetsägaren för det fall den nya fastighetsägaren inte uppfyller sina skyldigheter enligt hyresavtalet.
En sådan underrättelsen får inte göras senare än sex månader från att hyresgästen har fått kännedom om att fastigheten bytt ägare. Genom underrättelsen kan man som hyresgäst alltså se till att i framtiden ha möjligheten att kunna rikta ansvar mot två parter och på så sätt öka chanserna att se till att fastighetsägaren uppfyller sina åtaganden. Det är därför förvånande att den här typen av underrättelser i praktiken är sällsynt förekommande. Om hyresgästen inte underrättar den tidigare fastighetsägaren inom nämnda tidsfrist går rätten att utkräva ansvar hos denne förlorad. Vår rekommendation mot bakgrund av redogörelsen ovan är därför att man som hyresgäst så snart som möjligt efter att fastigheten har överlåtits ser över vilka rättigheter och skyldigheter man har så att nu nämnda tidsfrister inte försummas. Regler är tvingande till hyresgästens fördel och kan därmed inte kan avtals bort av parterna.
Av: Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist, advokat respektive biträdande jurist, MAQS Advokatbyrå.
