Byggboom i Malmö
11 december 2019
Kontorsstocken i Malmö växer så det knakar. Under 2019 och 2020 färdigställs tio kontorsprojekt i Malmö . Tillsammans innefattar projekten nästan 100 000 kvm kontorsytor. Men CBRE hur påverkar de tillkommande ytorna den befintliga kontorsstocken? Dan Brink, Director, Capital Markets, och Emma Mattsson, Analyst, Capital Markets på CBRE drar en del slutsatser.
Tillskottet i Malmö kan ställas i relation till den befintliga stocken av kontor byggda under 2000-talet, vilken summerar till cirka 360 000 kvm. De tillkommande ytorna motsvarar utifrån denna måttstock alltså nästan 30 %. Det kan också nämnas att samtliga tio kontorsprojekt, såvitt vi känner till, byggstartades i spekulation (dvs utan på förhand kontrakterade hyresgäster).
Marknaden har absorberat en stor del av ytorna och efterfrågan på de återstående lokalerna ter sig som hög.
Uthyrningsgraden över tid
Under hösten 2018 bestämde vi oss för att följa utvecklingen av de pågående kontorsprojekten extra noga, delvis utifrån tesen att tillskottet var orimligt stort och att marknaden skulle översvämmas av moderna kontorsytor. Vi har mätt uthyrningsgraden vid tre olika tillfällen, med följande resultat:
I oktober 2018 uppgick uthyrningsgraden till 41 %
I februari 2019 uppgick uthyrningsgraden till 54 %
I oktober 2019 uppgick uthyrningsgraden till 73 %
Vid den första mätningen kunde vi alltså konstatera att nästan 60 000 kvm kontor stod utan hyresgäster. Vår initiala oro kändes därmed befogad, även om det i allmänhet var långt kvar till färdigställande av projekten. Vid den andra mätningen kunde vi notera att uthyrningsgraden hade stigit med 13 procentenheter. Eftersom projekten kom allt närmare färdigställande bestod dock vår skepsis.
Per dagens datum mäter vi uthyrningsgraden till hela 73 %. Några av projekten är nu inflyttade och det är också i dessa objekt vi generellt sett kan notera högst uthyrningsgrad. Genom våra kollegor som arbetar med kontorsuthyrning samt övriga kontakter på Malmös kontorsmarknad vet vi också att trycket på de återstående ytorna har stigit under hösten.
Vår slutsats
Sammanfattningsvis kan vi konstatera att de nya kontoren i Malmö har tagits väl emot. Marknaden har absorberat en stor del av ytorna och efterfrågan på de återstående lokalerna ter sig som hög.
En parallell fråga är hur utvecklingen påverkar det äldre kontorsbeståndet i staden. Vi har inte gjort samma djupdykning i detta ämne, men av allt att döma kan vi förvänta oss stigande vakansgrader, åtminstone på kort sikt. Tillväxten och inflyttningen av nya företag är helt enkelt inte i paritet med den nuvarande expansionstakten av kontorslokaler i Malmö.
Med ovanstående sagt vill vi poängtera att vi har en positiv grundsyn på Malmös kontorsmarknad, det äldre beståndet inkluderat. Långsiktiga fastighetsägare med rätt fokus och insikter kommer fortsätta att vara framgångsrika. Det gäller dock att navigera rätt och inte blunda för den stigande konkurrensen om hyresgäster.
