Förorterna, framtidens A-lägen?
12 december 2017
WSP Analys & Strategi är ett affärsområde inom WSP som bl a arbetar med regional utveckling, analys av infrastrukturinvesteringar och stads- och fastighetsutveckling. Fredrik Bergström resonerar här bl a kring förorterna som intressanta lägen i framtidens storstadsregioner.
Sveriges tre storstadsregioner förväntas ha en långsiktigt stark befolkningsutveckling under de kommande decennierna. Stockholms län förväntas exempelvis växa med 900 000 personer fram till 2050, det motsvarar 400-450 000 bostäder. Denna mängd bostäder kommer inte att hamna i Stockholms centrala delar utan behöver byggas i nya och gamla stadsdelar och förorter. Vilka är då de intressanta lägena i framtidens storstadsregioner? Nedan används Stockholm som exempel, men samma analys gäller även för Göteborg och Malmö.
Lägen som är intressanta är de som har ett Tobins Q som är större än 1 och där kvoten ökar trendmässigt. Tobins Q är kvoten mellan marknadspris och produktionskostnad. Är kvoten större än 1 är det lönsamt att bygga nytt och är kvoten dessutom ökande tyder det på en positiv värdeutveckling. Typiskt för attraktiva lägen är miljöer som kännetecknas av närhet till city, närhet till kollektivtrafik och tillgång till urbana verksamheter. Områden som har dessa kvaliteter finns det en högre betalningsvilja för. Förstärks några av dessa faktorer kommer betalningsviljan för att bo där att öka, vilket också gör det till en bättre fastighetsinvestering.
Att faktorn "närhet till city" bidrar till högre betalningsvilja talar för att det kommer att byggas en hel del i den yttre innerstaden. I takt med att staden växer blir också de kommuner som ligger närmast Stockholm city allt attraktivare. Ett exempel är Huddinge som har en trendmässig ökning av Tobins Q och som också är en av Stockholms snabbast växande kommuner.
Närhet till kollektivtrafik talar för att tunnelbane- och pendeltågsnära eller andra väl kollektivtrafikförsörjda lägen kommer att förtätas. I Stockholm, och även i stor utsträckning i exempelvis Göteborg via västsvenska paketet, kommer ny infrastruktur att skapa nya intressanta lägen. Den nya tunnelbanan i Stockholm bidrar till att göra nya områden mer attraktiva. Blir det fler spår och stationer mellan Stockholm och Uppsala uppstår det intressanta nya lägen. Alla lägen som ligger mindre än 45-60 min från centralen har tillväxtpotential. Ett liknande exempel är hur Varberg via en förbättrad järnväg och ett nytt stationsområde har fått, och kommer att få, bättre tillgång till Göteborg och därmed en långsiktigt positiv befolkningsutveckling.
Den sista faktorn handlar om tillgång till urbana verksamheter. Vi har i olika uppdrag inventerat ett stort antal av Stockholms och Göteborgs lokala centrum och kan konstatera att det finns utvecklingspotential. Många förorter är eftersatta och de lokala centrumen bidrar inte till att höja attraktiviteten. Aktörer som investerar i att utveckla nya stadsdelar eller förtäta existerande stadsdelar/förorter kan höja attraktiviteten genom att också aktivt försöka skapa väl fungerande och trevliga centrum. Det gäller t ex att ta vara på platsens specifika förutsättningar. Det handlar om att bidra till att ett centrum blir en uppskattad mötesplats. Viktigt är också att ett centrum är tryggt. Andra kvaliteter som är viktiga är att stadsdelar/förortscentrum kännetecknas av en mångfald bostadsformer och arbetsplatser. Det behövs en plan för hur man aktivt förvaltar och utvecklar ett centrum. Det gäller att inte hamna i en nedåtgående spiral, vilket tyvärr kännetecknar många förortscentrum och mindre lokala centrum. Givetvis bör man också arbeta för att få till ett så bra utbud av privat och offentlig service som möjligt.
Ska den växande staden bli attraktiv går det inte att bara bygga nya bostäder. Det krävs en förståelse för vilken funktion förorten fyller och hur den kan utvecklas. På WSP tycker vi det här är viktiga och intressanta frågeställningar. För att få mer kunskap samverkar vi med Södertörns Högskola kring projektet ”Att återskapa förorten”. Under tre år kommer ett stort antal forskare tillsammans med WSP och några andra aktörer systematiskt analysera förorterna för att få fram bästa möjliga kunskaper om hur man ska skapa goda förutsättningar för den växande och attraktiva staden.
Kunskap som kommer att vara högintressant för våra tre storstadsregioners framtida utveckling.
Författad av Fredrik Bergström, WSP Analys & Strategi
