Hyra ut i andra hand?
19 april 2018
Är det tillåtet att som lokalhyresgäst upplåta hela eller del av sin lokal i andrahand? Den här gången benar advokat Bo Sjöholm och biträdande jurist Klara Dahlqvist från MAQS Advokatbyrå ut den här frågeställningen.
Hyreslagen skiljer på fallen om det är hela lokalen eller endast en del av lokalen som ska hyras ut i andra hand. Uthyrning av del av en lokal - partiell upplåtelse - är tillåten under förutsättning att den inte medför men för hyresvärden. Hyresvärden får således inte komma i en sämre situation till följd av andrahandsuthyrningen. I sådana fall är den inte tillåten. Exempel på men skulle kunna vara att andrahandsuthyrningen innebär ett större slitage på lokalen än vad som annars skulle vara fallet eller att hyresvärdens momssituation försämras.
Håll dig till ändamålet
Det är viktigt att komma ihåg att det i hyresavtal vanligtvis anges till vilket ändamål lokalen upplåts. Inom detta ändamål måste även andrahandshyresgästen hålla sig. Är lokalen upplåten som klädbutik, får andrahandshyresgästen inte sälja annat än kläder utan hyresvärdens samtycke. Gör man det innebär det att förstahandshyresgästen bryter mot sitt avtal med hyresvärden och kan bli av med sin hyresrätt.
Det finns inte någon reglering av hur stor del av en lokal som får hyras ut. Det förekommer därför att förstahandshyresgästen hyr ut en del av lokalen som är större än den del som behålls. För att vara på den säkra sidan bör man dock inte hyra ut så stor del av lokalen att det i praktiken närmar sig en total upplåtelse.
Bestämmelsen om partiell upplåtelse hittar man i 12 kap. 41 § Jordabalken. Regeln är tvingande och kan inte avtalas bort.
Om hyresvärden inte går med på att hyresgästen hyr ut lokalen i andra hand, har hyresgästen möjlighet att begära att hyresnämnden lämnar ett tidsbegränsat tillstånd.
Samtycke krävs
För att få hyra ut hela lokalen i andra hand krävs att hyresvärden lämnar sitt samtycke till upplåtelsen. Följden av att olovligen hyra ut en lokal i andra hand är att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresvärden måste dock anmoda hyresgästen att vidta rättelse innan uppsägning får ske. Rättelse ska ske utan dröjsmål, det vill säga inom ett fåtal veckor.
Om hyresvärden inte går med på att hyresgästen hyr ut lokalen i andra hand, har hyresgästen möjlighet att begära att hyresnämnden lämnar ett tidsbegränsat tillstånd. För att få hyresnämndens tillstånd krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller annan oförutsedd händelse är exempel på skäl som kan anses beaktansvärda. Generellt kan sägas att hyresnämnden är restriktiv med att lämna tillstånd när det gäller lokaler. Räkna därför inte med att kunna hyra ut hela lokalen om hyresvärden säger nej.
Ytterst ansvarig
Som förstahandshyresgäst är man ytterst ansvarig för lokalen även när den hyrs ut i andra hand. Andrahandshyresgästen har inget hyresförhållande med hyresvärden. Detta innebär att man som förstahandshyresgäst svarar för samtliga förpliktelser gentemot hyresvärden. Vi rekommenderar därför att man som förstahandshyresgäst själv sköter kontakterna med hyresvärden och ser till så att hyran betalas i tid etc. Skulle andrahandshyresgästen inte sköta sig riskerar man som förstahandshyresgäst annars att bli av med sitt hyreskontrakt.
Det är också viktigt att man har ett bra och genomtänkt hyresavtal med sin andrahandshyresgäst. Ofta är det lämpligt att andrahandshyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Reglerna om besittningsskydd återkommer vi till längre fram.
