Är vändpunkten snart här?
22 februari 2023
Fler i branschen tror på sjunkande kontorshyror inom primesegmentet på ett års sikt. Det gäller framför allt i Stockholm, där andelen nästan fördubblades i den senaste mätningen jämfört med fjärde kvartalet 2022. Det visar den senaste konsensusprognosen från SEPREF som gäller det första kvartalet 2023.
– När man gör prognoser är det viktigaste inte att hamna rätt i nivån på det man prognostiserar, utan det man strävar efter är att pricka in vändpunkter rätt i tiden, säger Karin Witalis, Head of Research Sweden på Colliers och ansvarig för SEPREF:s konsensusprognos.
– Det är samtidigt en fortsatt stor andel som förväntar sig oförändrade hyror det närmaste året. Den höga indexuppräkningen baserad på rekordinflationen oktober 2022 bidrar också till att den allmänna hyresnivån i stocken stiger. Så bilden är ganska komplex.
Avkastningskraven har justerats upp senare hälften av 2022 och det ska bli väldigt spännande att följa konsensusprognosen framöver och se när i tiden branschen förväntar sig en stabilisering.
Fler spår sjunkande kontorshyror även i Göteborg (59 procent, +17 procentenheter) och Malmö (43 procent, +8 procentenheter). Däremot ökar också andelen i branschen som tror att hyrorna ökar i Malmö – upp 6 procentenheter från blygsamma 9 procent.
Avkastningskraven, prime office yield, väntas fortsätta uppåt det närmaste kvartalet i samtliga tre städer. Det är en trend som hållit i sig de senaste två eller tre mätningarna. Stigande avkastningskrav sammanhänger främst med att finansieringen har blivit dyrare.
Yieldprognosen på ett års sikt har legat på historiskt höga i de tre senaste mätningarna – runt 80 procent. I den senaste mätningen sjunker andelen något i Göteborg (från 89 till 86 procent) och Malmö (från 82 till 75 procent) men stiger något i Stockholm (från 79 till 86 procent).
Det som är nytt i den senaste undersökningen är att det nu finns en grupp som bedömer att avkastningskraven kan komma att sjunka det närmaste året. Det handlar om 10 procent av de svarande.
– Transaktionsmarknaden har varit avvaktande en tid nu och det görs inte så många affärer. Avkastningskraven har justerats upp senare hälften av 2022 och det ska bli väldigt spännande att följa konsensusprognosen framöver och se när i tiden branschen förväntar sig en stabilisering.
Den kortsiktiga prognosen för hyrorna bedöms ligga oförändrade i Stockholm (8 500 kronor per kvadratmeter och år) och Malmö (3 000 kronor per kvadratmeter och år), men öka något i Göteborg (3 800 till 3 900 kronor per kvadratmeter och år). Den kortsiktiga yieldprognosen för kvartalet pekar uppåt upp i samtliga tre städer. Stockholm 3,33 till 3,50 procent, Göteborg 3,83 till 4,00 procent, Malmö 4,20 till 4,50 procent.
