Året då allt tvärnitade
4 november 2022
Fastighetsåret 2022 kommer att gå till historien som det år då transaktionsaktiviteten gick från att hålla rekordtakt till att tvärnita över ett kvartal. Transaktionsvolymen för tredje kvartalet 2022 backade med 60 procent jämfört med samma period föregående år. Hittills i år bedömer Svefa den totala transaktionsvolymen till 138 mdkr vilket är en minskning med 12 procent jämfört med 2021. Svefa kan konstatera att fastighetsbranschen är i en period av extremt låg transaktionsaktivitet. Den låga aktiviteten kommer att bestå till dess att marknaden har anpassat sig till de nya nivåerna och förutsättningarna.
När första halvan av 2022 hade passerat såg fastighetsbranschen ut att kunna se fram emot ett nytt rekordår, sedan fick krig, inflation och räntehöjningar fullt genomslag och transaktionsmarknaden hamnade i ett vakuum. Detta resulterade i att transaktionsvolymen för Q3 2022 backade 60 procent jämfört med Q3 2021. Ser vi till total volym till och med Q3 så bedömer Svefa volymen för 2022 till ca 138 mdkr. Det är en nedgång med ca 12 procent jämfört med samma period föregående år.
- Vi konstaterade väldigt snabbt efter sommaren att vi hade ett nytt läge på marknaden. I och med de senaste årens press nedåt på direktavkastningskrav och nu den senaste tidens ökade kostnader för finansiering med stigande räntor och inflation gör att investerarna får en annan kalkyl att förhålla sig till nu än för ett par månader sedan. De nya förutsättningarna måste landa hos både köpare och säljare, men sedan kommer affärer göras igen. Dock blir det nog en avvaktande marknad ett tag innan man når samsyn, säger Katrin Wallensjö, Affärschef Analys på Svefa.
I och med de senaste årens press nedåt på direktavkastningskrav och nu den senaste tidens ökade kostnader för finansiering med stigande räntor och inflation gör att investerarna får en annan kalkyl att förhålla sig till nu än för ett par månader sedan.
Storleksmässigt så är AMF’s förvärv av fastigheten Marievik 28 årets hittills (tom Q3) största på 1,7 mdkr. Årets hittills största säljare är SBB som sålt för cirka 5,8 mdkr, men SBB har även köpt för 2,8 mdkr.
- Vi kan också konstatera en annan skillnad i affärerna, vi har tidigare varit vana att se flertalet strukturaffärer, uppköp och börsaffärer, dessa har hittills lyst med sin frånvaro så här långt 2022, sånär som på Stenhus förvärv av Randviken på dryga 7 miljarder. Det kan jämföras med föregående år då volymen börsöverlåtelser till och med Q3 uppgick till cirka 51 mdkr, fortsätter Katrin Wallensjö.
- Svefas bedömning är att det finns ett stort intresse för att investera i fastigheter, det finns mycket kapital som står redo när köpläge uppstår, det finns även en hel del affärer som pausades då det ekonomiskt osäkra läge vi befinner oss i gjorde sitt intåg. Men i många fall har man fortfarande intentionen att genomföra affären om man kommer överens om nya förutsättningar. Svefa bedömer att det kommer göras en hel del affärer till trots senare i år. Vår uppfattning är att 2022 kommer att bli ett år delat i två verkligheter med helt olika förutsättningar, framför allt vad gäller finansiering. Första halvan av 2022 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet, höga priser och en god tillgång till kapital – även om vissa orosmoln fanns redan då. Den andra halvan har börjat i ett oroligt ekonomiskt läge med rekordhög inflation, stigande räntor och en avvaktande marknad med få affärer. Och det finns fortsatt en del bekymmer, som det fortsatt instabila säkerhetsläget i Ukraina och Ryssland, fortsatt stigande räntor och inflation. Men inte minst de dystra ekonomiska tonerna över lag i samhället där konjunkturbarometern nu sjunkit en bra bit under det magiska 100-sträcket och pekar på 91. Hushållens negativa syn på den egna ekonomin, som kan färga av sig på fastighetsbranschen när fastighetsägarnas hyresgäster får sjunkande omsättning på grund av förändrade köpmönster. Eller om vi slutar köpa bostäder. Vilket i viss mån redan har drabbat nyproduktionen hårt i kombination med stigande produktionskostnader, avslutar Katrin Wallensjö.
