Bedömare är överens
9 december 2022
En stor majoritet av bedömare inom fastighetsbranschen är överens. Direktavkastningskraven för prime office under det kommande året kommer att stiga. Siffran för Göteborg är hela 89 procent, medan den landar på omkring 80 procent i Stockholm och Malmö.
En majoritet tror också på sjunkande eller oförändrade hyror under perioden. Det visar den senaste konsensusprognosen från SEPREF som gäller det fjärde kvartalet 2022.
– Det har skett en förändring i sentiment det senaste halvåret. Andelen som förväntar sig stigande avkastningskrav för primekontor har varit väldigt hög i våra senaste två undersökningar, säger Karin Witalis, Head of Research på Colliers och ansvarig för SEPREF:s konsensusprognos.
Analytiker, värderare och andra i branschen väntar på faktiska avslut så att en ny prisnivå kan etablera sig, ett facit skulle man kunna säga.
– Frågan är väl närmast hur stort genomslag detta kan tänkas få på transaktionsmarknaden i och med att en väldigt stor andel av stocken primekontor ägs väldigt långsiktigt av institutioner.
Konsensusprognosen samlar svar från experter i hela fastighetsbranschen. Frågorna handlar om utvecklingen på kontorsmarknaden i Sveriges tre storstäder på kort sikt (nästa kvartal) och längre sikt (12 månader).
Mätningen för Q4 2022 stärker trenderna på kontorsmarknaden som framgick i rapporten för det förra kvartalet.
Även om det finns vissa ljusglimtar på den ekonomiska horisonten – exempelvis att inflationen i oktober föll något och att energipriserna kan bli lägre än väntat under vintern – är läget fortsatt osäkert.
79 procent av de svarande tror på stigande krav på direktavkastning (yield) i Stockholm under den kommande 12-månadersperioden. Det är i paritet med förra kvartalets mätning. För Göteborg ökar andelen med nio procentenheter till 89 procent, och i Malmö med sju procentenheter till 82 procent.
Omkring 20 procent av de svarande tror på oförändrade avkastningskrav under det kommande året i samtliga storstäder.
Den kortsiktiga yieldprognosen – alltså gällande det tredje kvartalet 2022 – är att den går upp i Stockholm och Malmö, medan den bedöms ligga oförändrad i Göteborg.
– Analytiker, värderare och andra i branschen väntar på faktiska avslut så att en ny prisnivå kan etablera sig, ett facit skulle man kunna säga.
Förväntningarna på direktavkastningskraven speglar skiftningarna på investeringsmarknaden. Bedömningarna när det gäller hyresmarknaden fortsätter i liknande riktning som i förra mätningen.
I Q3-mätningen trodde flertalet bedömare på oförändrade hyror under det kommande året. Även om den gruppen fortfarande i störst, minskar den i två av tre städer i den nya rapporten: 58 procent för Stockholm (-7 procentenheter), 42 procent för Göteborg (-19 procentenheter) och 57 procent för Malmö (+1 procentenhet).
En minoritet av bedömarna tror på stigande hyror (9–17 procent), men det är bara för Göteborg som den siffran ökar jämfört med förra mätningen, från 6 procent till 11 procent.
– Ettårsförväntan på hyror är väldigt stabil och flertalet av de svarande räknar med oförändrade hyror under perioden. Något fler förväntar sig sjunkande hyror jämfört med stigande.
Den kortsiktiga prognosen för hyrorna bedöms ligga oförändrade i samtliga tre städer. Den kortsiktiga yieldprognosen för kvartalet pekar uppåt upp i samtliga tre städer.
