Betalar ni rätt hyra?
19 december 2023
På ett av Tenant & Partners webbinarium tipsar de om vad man kan göra för att minska kostnaderna kring sin lokal. Just nu är det tuffa tider för många företag och samtidigt har kanske hyran indexhöjts rejält. Inte sällan sitter företag i ett befintligt hyresavtal och betalar mer än sina grannar som precis flyttat in. Som hyresgäst behöver man agera och vara proaktiv för att säkerställa att man betalar marknadsmässig hyra för sina lokaler.
Lokalkostnaderna är oftast den näst största kostnadsposten för ett företag, näst efter personalkostnaderna. När det nu är tufft i många branscher är därför hyran viktigare än någonsin.
- Ingen kan ha missat den höga inflationen senaste året, menar Anna Oskarsson, fastighetskonsult på Tenant & Partner. Sedan våren 2022 har den ökat kraftigt vilket får en direkt genomslagskaft på hyrorna eftersom de flesta bolag med kommersiella hyresavtal regleras mot KPI (konsumentprisindex). Branschpraxis är att hyrorna årligen justeras mot prisökningen i samhället.
Ett tydligt trendbrott
Oktobers KPI ligger på 6,5 och är oförändrad från september. Men tyvärr något högre än förväntat.
- Konsekvenserna av inflationsutvecklingen blir att många företag som tecknade avtal för ett par år sedan nu sitter och betalar mer i hyra än vad den nyinflyttade grannen gör, eller vad den vakanta lokalen offereras ut på marknaden.
Branschpraxis är att hyrorna årligen justeras mot prisökningen i samhället.
Det här är ett tydligt trendbrott på marknaden, fortsätter Therese Widin, även hon fastighetskonsult på Tenant & Partner.
- Fenomenet innebär att beroende på i vilket geografiskt läge man har sin lokal, när man tecknade sitt avtal och hur marknaden utvecklat sig i det läget, kan man alltså sitta på en högre hyra än vad som är en skälig marknadshyra för en nyförhyrning. De här är vi lite ovana vid.
Hyresgästen måste vara proaktiv
Och indexregleringen kommer fortsätta påverka även åren framöver, fortsätter Therese Widin. Och värt att komma ihåg är att det inte bara är bashyran som justeras utan även fasta tillägg.
- På lokalhyresmarknaden är det dessutom en tydlig förskjutning jämfört med övriga konjunkturen. Många tecknar hyresavtal på ganska många år - 3, 5, 7, 10 år eller mer - så effekten och förändringarna syns inte direkt.
Trendskiftet innebär också att många fastighetsägare nu agerar på ett annat sätt.
- Tidigare fick många hyresgäster uppsägningar för villkorsändring av sin hyresvärd när det närmade sig sista uppsägningstid. Om marknadshyran i området stigit mycket mer än vad man skrivit in i avtalet ville hyresvärden helt enkelt få upp hyran mer än index. Nu är det istället hyresgästen som måste vara proaktiv, som behöver vara den agerande parten för att säkerställa att man betalar marknadsmässig hyra för sina lokaler.
Kort eller långt avtal?
Som hjälp på vägen, ta del av tipsen nedan. Hur ni bör agera beror lite på om ni sitter i ett kort eller långt avtal, menar fastighetskonsult och partner Conny Johansson.
- Är man låst i ett längre avtal blir situationen givetvis jobbigare. Vad som står i avtalet kanske inte alls stämmer överens med verksamheten och sättet man jobbar på och nyttjar ytorna.
Om ni har en kortare avtalstid kvar:
1. Håll koll på ert nuläge. Vad betalar ni, vad ligger marknadshyran på?
2. Lyft sedan blicken, var ska ni på lite längre sikt? Matchar det med de befintliga lokalerna eller behöver ni se er om efter nya lokaler?
3. Var ordentligt proaktiv, sätt er i förarsätet och säg upp avtalet om det finns ett case. Skapa er handlingsmöjligheter.
4. Se till att konkurrensutsätta det mest givna lokalalternativet. Det lönar sig alltid! Då får man det mest dynamiska samtalet med sin fastighetsägare för att kunna nå ett juridiskt och kommersiellt balanserat hyresavtal.
Om ni har en längre avtalstid kvar:
1. Öppna upp en dialog med er hyresvärd så fort som möjligt, på ett klokt sätt. De måste få veta ert läge och era tankar. Kanske har de fler hyresgäster i samma situation, det finns kanske ett pussel att lägga.
2. Om ni skulle vilja ha en mindre yta, för att minska kostnaden, kanske ni istället kan minska omfattningen på avtalet om ni istället skriver på för en längre period? Det totala hyresvärdet kanske är detsamma men eftersom det ligger på flera år blir kostnaden lägre och förbättringen kommer direkt.
3. Leta efter en ny hyresgäst själv som kan vara intresserad av era lokaler. Antingen via andrahandsuthyrning, där ni hyr ut delar eller hela lokalen, eller så överlåter ni helt enkelt avtalet till någon annan.
Ta del av hela webbinariet Morning Boost # 53 här
