Vem ansvarar för lokalanpassningen?
25 januari 2023
För de allra flesta hyresgäster är det avgörande att lokalen som man bedriver sin verksamhet i är väl anpassad för ändamålet. Men vet du vems ansvar det är att se till att lokalen är verksamhetsanpassad? Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå lotsar dig.
Reglering i hyreslagen
Regleringen kring vad du som hyresgäst får använda din lokal till följer dels av ditt hyresavtal och dels av hyreslagen. Av hyresavtalet framgår det vanligtvis för vilket ändamål lokalen hyrs ut. Detta styr vad du som hyresgäst har rätt att bedriva för typ av verksamhet i lokalen. Enligt 12 kap. 9 § jordabalken ska en lokal på tillträdesdagen vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för dess avsedda ändamål, om inget annat har avtalats. Att lokalen ska vara brukbar innebär bl.a. att ytskikt på tak, golv och väggar ska vara fullgott samt att tekniska installationer, som exempelvis ventilation och avlopp, ska vara i sådant skick att den avsedda verksamheten går att bedriva.
Även om lokalen hyrts ut i befintligt skick så omfattar inte hyresgästens ansvar så kallade dolda fel.
Hyresvärden är också enligt 12 kap. 15 § jordabalken skyldig att hålla lokalen i fullt brukbart skick under hela hyrestiden, så länge inget annat har avtalats. Om hyresvärden underlåter att hålla efter lokalen kan du som hyresgäst ha rätt att åtgärda bristen på hyresvärdens bekostnad. Om lokalen under hyrestiden är i ett bristfälligt skick har du dessutom rätt till nedsättning av hyran, och i vissa fall, skadestånd. Det är dock viktigt att komma ihåg att detta enbart gäller om du som hyresgäst inte själv har orsakat bristerna.
Hyresavtalet
Beroende av vad som framgår av hyresavtalet kan du som hyresgäst ställa olika långtgående krav på hyresvärden vad gäller skicket på lokalen. Om det till exempel framgår av ditt avtal att du hyr lokalen för att driva en restaurang är utgångspunkten att det är hyresvärden som ska tillse att lokalen är anpassad på sätt att en restaurangverksamhet kan bedrivas där.
Det går dock även att komma överens om att lokalen kan vara i sämre skick än det som framgår av 12 kap. 9 § jordabalken, men en sådan överenskommelse måste framgå av hyresavtalet. Ett vanligt sätt att formulera en sådan överenskommelse på är att ange att lokalen hyrs ut i ”befintligt skick”. Förhyrning av en lokal i befintligt skick kan innebära att hyresgästen själv får ombesörja den verksamhetsanpassning som behövs. Även om lokalen hyrts ut i befintligt skick så omfattar inte hyresgästens ansvar så kallade dolda fel. Om hyresgästen efter tillträdet påpekar att det föreligger brister i lokalen som hyresgästen vill ha åtgärdade, kan hyresvärden alltså bara avvisa en sådan begäran under förutsättning att hyresgästen antingen kände till bristen från början eller borde ha upptäckt bristen vid en okulär besiktning i samband med tillträdet.
Notera att det också går att avtala om underhållsansvaret för en lokal. Utgångspunkten är att hyresvärden ansvarar för underhållet om inget annat avtalats. Det går att lägga över allt underhållsansvar på hyresgästen också vilket medför att hyresvärdens underhållsansvar upphör, men det vanligaste är att hyresgästens ansvar begränsas till att omfatta inre underhåll av lokalens ytskikt. Om du som hyresgäst upptäcker en brist i lokalens skick efter tillträdet blir det avgörande om bristen uppkom innan eller efter tillträdet. Om bristen uppkom innan tillträdet är det hyresvärden som ska åtgärda bristen, annars kan det omfattas av hyresgästens eventuella underhållsansvar. I det fall man har avtalat om att lokalen hyrs i befintligt skick är det dock du hyresgäst som ansvarar under förutsättning att bristen inte kunde upptäckas vid en okulär besiktning.
Hyresavtalet är avgörande
Svaret på frågan om vem som är ansvarig för verksamhetsanpassningen av en lokal är alltså till stor del beroende av vad som har avtalats. Detta gäller lokalens skick både vid tillträdet och under hyrestiden men också kopplingen till underhållsansvaret. Det är därför viktigt att noggrant överväga formuleringarna i ett hyresavtal och fundera över vilket upplåtelseändamål som lämpligen bör anges. På så vis ger du som hyresgäst dig själv bästa möjliga förutsättningar för att bedriva den verksamhet som du tänkt bedriva i lokalen.
Av: Bo Sjöholm & Klara Dahlqvist Advokat respektive biträdande jurist, MAQS Advokatbyrå
