Detta är industrifastigheter

Logistik och industri på investerarnas radar

Investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter har varit oerhört stark på senare år och i Sverige har transaktionsvolymen nått nya rekordnivåer de tre senaste åren. Ett fastighetssegment som blivit väldigt eftertraktat är logistikfastigheter. I Colliers underökning Global Investor Outlook Survey svarar närmare 70 procent av de tillfrågade investerarna att logistik är det segment de rankar allra högst i sina investeringsplaner. Segmentets popularitet har resulterat i hård konkurrens om objekten och kraftigt nedpressade avkastningskrav. Sannolikt är det denna utveckling som fått allt fler investerare att börja intressera sig för det näraliggande, men betydligt mindre glamourösa segmentet industrifastigheter.

Uppfattningen att industrifastigheter skulle vara en andra klassens investeringskategori som investerare väljer när alla andra alternativ är uttömda är dock väldigt orättvis. Ur ett investeringsstrategiskt perspektiv har industrifastigheter en viktig roll att fylla som en okomplicerad, defensiv fastighetskategori som ger en stabil avkastning även i sämre tider.

Logistik- och industrifastigheter läggs ofta ihop i ett och samma fastighetssegment, trots att dessa två fastighetstyper på flera sätt skiljer sig åt, särskilt beträffande risk.

Denna text syftar till att förklara skillnaden mellan logistik- och industrifastigheter och lyfta fram industrifastigheters särskilda kvaliteter som investeringstillgång.

Två olika sorters fastigheter

Logistik- och industrifastigheter läggs ofta ihop i ett och samma fastighetssegment, trots att dessa två fastighetstyper på flera sätt skiljer sig åt, särskilt beträffande risk. Nedan beskrivs de grundläggande skillnaderna mellan de båda fastighetskategorierna. Logistikfastigheter kan enkelt definieras som stora lagerbyggnader och olika former av omlastningsterminaler. På senare år är det särskilt två kategorier av logistik som hamnat i rampljuset och som blivit hett eftertraktade av investerare. Det handlar dels om stora jättelager och terminaler, även kallade mega hubs, lokaliserade strategiskt vid större transportnoder av vägar, järnvägar och annan infrastruktur, dels om last mile-anläggningar som är stadsnära, mindre omlastningsterminaler för varor innan de fraktas den sista biten till konsumenterna. Båda dessa segment av logistikfastigheter expanderar kraftigt i termer av nyproducerad yta och det finns ett ökat inslag av spekulativt byggande. Byggnaderna hyrs vanligtvis av en hyresgäst och hyreskontrakten, åtminstone för stora lager, är ofta långa på mellan 10-15 år. Ett växande intresse från investerarkollektivet har pressat ned avkastningskraven för lager och logistik på senare år.

Industrifastigheter är ett brokigt segment som rymmer allt från stora fabriker till små produktions- och serviceenheter lokaliserade i stadsnära industriområden. Större industrifastigheter är ofta specialiserade produktionsanläggningar som ägs av användarna, medan mindre industrifastigheter ägs av allt från privatpersoner till större fastighetsbolag. I den här texten avses med industrifastigheter den senare kategorin.

Karaktäristiskt för industrifastigheter

En typisk industrifastighet av den typen som är av intresse för fastighetsinvesterare är i allmänhet lokaliserad i ett industriområde i utkanten av en stad. På fastigheten kan det finnas en eller flera byggnader, som är uthyrda till en eller flera hyresgäster. Hyresavtalen för helt nybyggda industrifastigheter med endast en hyresgäst är i regel långa på mellan 10-15 år. I äldre byggnader med flera mindre hyresgäster är kontrakten däremot korta på 3-5 år. Förekomsten av flera hyresgäster på en och samma fastighet är snarare regel än undantag. Hyresgästerna är vanligtvis små eller medelstora företag, vilket innebär att säkerheten de erbjuder att kunna betala hyran är mycket lägre än för stora företag.

Industrifastigheter är enklare och billigare att förvalta jämfört med exempelvis kontor och handel som kräver kapitalinjektioner regelbundet för att kunna svara upp mot hyresgästernas krav. Industrifastigheter blir inte omoderna på samma sätt som andra fastighetstyper.

<< Banner-position >>

Begränsad utbudsrisk

Utbudsrisken är lägre för industrifastigheter än för logistikfastigheter. Logistikbyggnader uppförs vid stora vägar där det är låg konkurrens om marken från annan användning. Industrifastigheter däremot, vill man helst placera i eller i anslutning till städer där konkurrensen är hög från annan användning såsom bostäder. Många industriområden har försvunnit på senare år då stadsnära industriområden byggts om till annan användning.

Nyproduktionen av industrifastigheter är relativt låg. En faktor som håller tillbaka byggandet, och som är specifik för industrifastigheter, är svårigheten att hyra ut nyproduktionsprojekt på förhand. Spekulativt byggande, vilket innebär ett högt risktagande för den som bygger, blir således enda sättet att öka utbudet, och det säger sig självt att nyproduktionen av industrifastigheter därför blir begränsad. Just nu bromsas byggandet ytterligare av kraftigt stigande priser på byggvaror.

Omvärdering av risken på senare år

Avkastningen från industrifastigheter kommer främst från direktavkastning (income return på engelska) och inte i särskilt stor grad från värdetillväxt (capital growth). Detta ger industrisegmentet stabil avkastning över tid.

Avkastningskraven på industrifastigheter har länge legat på relativt höga nivåer. Segmentet har setts som riskfyllt till följd av icke-kapitalstarka hyresgäster och korta hyreskontrakt. På senare år har dock segmentet omvärderats i termer av risk. En anledning är att typiska företag som hyr lokaler i städernas i industriområden har sin kundkrets lokalt vilket innebär att de inte flyttar i första taget. Detta minskar vakansrisken. En annan aspekt är att små företag och flera korta kontrakt på en och samma fastighet inte nödvändigtvis behöver vara enbart negativt, utan kan i stället vara fördelaktigt i termer av diversifiering. Förekomsten av flera hyresgäster på en och samma fastighet innebär att en industrifastighet kan skapa en egen, intern riskspridning, vilket till viss del kompenserar för de enskilda hyresgästernas risk.

Som tidigare nämnts erbjuder industrifastigheter relativt låga förvaltningskostnader, stabil avkastning över tid och låg utbudsrisk. Allt fler investerare har blivit varse industrisegmentets fördelar och som resultat har avkastningskraven för industrifastigheter sjunkit på senare år. I större städer ligger avkastningskraven idag på under 5 procent. I regionstäder mellan 6-7 procent och i småstäder på över 7 procent.

Fortsatt utveckling av segmentet

Den som förvärvat industrifastigheter på senare år och som har ett långsiktigt perspektiv på sitt fastighetsinnehav har sannolikt gjort en god affär. Nyproduktionen av industrifastigheter är låg och kommer sannolikt att vara fortsatt begränsad under överskådlig framtid till följd av fortsatt konkurrens om mark från bostadsutvecklare och last-mile-logistiker. Markvärdena kommer därför att, om inte stiga så i vart fall bestå. Ett begränsat utbud innebär på samma sätt att vakansrisken minskar och hyrorna hålls uppe.

Avslutningsvis vill vi säga något om industrifastigheter ur ett hållbarhetsperspektiv. Industriområden och industrifastigheter både i stora städer och på små orter är viktiga inte minst ur en social dimension där företagen som verkar i industrifastigheterna ofta bidrar till den lokala sysselsättningen. Vi kan dessutom förvänta oss ökade investeringar i industrifastigheternas miljöprestanda när en allt större andel av ägarna utgörs av professionella aktörer med högt ställda miljökrav på sina innehav. Dessa aktörer har dessutom rutiner för att fylla vakanser, effektivisera förvaltningen och på olika sätt uppgradera fastigheterna. Sammantaget borde dessa faktorer bidra till att utveckla segmentet industrifastigheter på ett positivt sätt.

Av: Karin Witalis, Head of Research, Colliers