Indirekt i andra hand?
3 mars 2023
Vad innebär indirekt besittningsskydd och gäller det vid uthyrning av lokaler i andra hand? Det är frågeställningarna som våra advokater Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist, advokat respektive biträdande jurist på MAQS Advokatbyrå, reder ut i detta nummer.
Vad innebär det?
En lokalhyresgäst har som utgångspunkt ett så kallat indirekt besittningsskydd enligt bestämmelserna i 57-60 §§ hyreslagen (12 kap. jordabalken), om inte hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. Det indirekta besittningsskyddet medför att man som hyresvärd måste ha en godtagbar anledning för att vägra förlänga hyresavtalet med hyresgästen. Det indirekta besittningsskyddet medför dock inte att det inte ”går att bli av med” en hyresgäst men det kan bli kostsamt om hyresvärden inte har tillräckligt starka skäl. Om hyresvärden säger upp hyresgästen utan godtagbar anledning kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen för den ekonomiska skada som han eller hon förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör.
Det finns också en möjlighet att avtala bort besittningsskyddet i samband med att andrahandshyresavtalet ingås med hyresgästen.
Den ersättning som hyresvärden kan bli skyldig att utge till hyresgästen ska motsvara minst en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Orsakas hyresgästen en skada som inte täcks av denna ersättning kan hyresvärden även behöva stå för denna skada.
Vad gäller?
Reglerna om lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd gäller även vid andrahandsuthyrning för relationen mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd får alltså även andrahandshyresgästen ett indirekt besittningsskydd till lokalen.
Det finns också en möjlighet att avtala bort besittningsskyddet i samband med att andrahandshyresavtalet ingås med hyresgästen.
Kan avtalas bort
Om förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att andrahandshyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den i regel endast om den har godkänts av hyresnämnden. När skälet till att en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet är att förstahandshyresavtalet upphör att gälla krävs dock inget godkännande från nämnden. Som utgångspunkt gäller överenskommelse om avstående från besittningsskydd i maximalt fem år när det avser lokaler.
